Примеры договоров по Марфино

Пора наполнять свой блог кроме всякого барахла ещё и чем-нибудь полезным (хотя бы для себя). Я уверен, что смогу найти эту запись из любой точки планеты, даже если не смогу залогиниться в гугле, поэтому её и оставляю. Но, полагаю, она будет интересной кому-то ещё. Итак, кому нужен только текст договоров - крутите вниз, там две ссылки.

В Марфино продаются новостройки. Причём, что весьма необычно, за ходом продаж можно следить на их сайте с неожиданным адресом http://marfino.ru/. Уверен, что рано или поздно этот адрес сдохнет, но пока что там много интересного, например динамика строительства. Я вообще был удивлён, когда увидел, как вебдванольненько Ведис строит там новостройки. Ну, то есть, кто именно там чего строит - не очень понятно, но Ведис там есть и его способ оповещения обо всех событиях в Марфино мне нравится. На сайте каждую неделю вывешиваются новые фотографии со стройплощадки - по этим фотографиям можно очень наглядно отслеживать изменения, которые произошли за неделю, но это не самое интересное, самое интересное - это несколько вебкамер, которые круглосуточно в онлайне показывают со всех сторон как строители строят ваши дома.

Кроме вебкамер на сайте есть блог, в том числе с видео, в блоге публикуются тоже достаточно интересные новости. Однако самое интересное ноу хау на этом сайте - это отображение продающихся, проданных и купленных квартир в режиме он-лайн. Причем речь идёт не о статистике, обновляемой раз в три дня: это действительно отображение состояния каждой квартиры в режиме реального времени: вот квартира сейчас свободна, вот её планировка, площадь, цена, можно даже поднапрячься и вычислить, на какую сторону выходят окна и двери подъезда. А вот квартирка "позеленела" - это сейчас менеджер (или как там называется его должность) обсуждает с потенциальным покупателем возможность оформления договора на неё. А вот квартирка превратилась в тёмное окошко - всё, её купили. Забавно. Вот малюсенький кусочек динамики продаж (показано количество оставшихся в продаже квартир):

Пнд Июн 29 15:41:53 MSD 2009     1к - 37шт.; 2к - 25шт.; 3к - 30шт.;

Пнд Июн 29 16:45:11 MSD 2009     1к - 37шт.; 2к - 21шт.; 3к - 26шт.;

Пнд Июн 29 19:31:09 MSD 2009     1к - 34шт.; 2к - 19шт.; 3к - 27шт.;

Как мы видим, кто-то сначала купил трёшку, а потом передумал :) То же самое было и с парой двушек, но не суть: за четыре часа купили 12 квартир. Забавно. Всего в доме по 64 квартиры каждой "комнатности". Ну вот, смотрю я на эту динамику и удивляюсь: договоры, которые предлагают заключить, вызывают ну очень много вопросов (которые я задал человеку, осилившему их прочитать), а люди эти бумажки подписывают просто пачками, не замарачиваясь.

Интересного в этих бумажках много: дома на уровне фундамента, а компания-продавец вовсю заключает какие-то договоры, которые вовсе не тянут на то, что описано в ФЗ-214. Более того, банк, который сотрудничает с застройщиком, вовсю предлагает для покупки этих квартир... ипотеку. Да-да и это ещё интереснее.

Вот и я после консультации в НДВ попросил выслать мне примеры договоров. Там мне дали печатную форму "предварительного договора", а на почту выслали устаревшую форму его же, а так же макет основного договора и кредитного договора.

Если начать читать предварительный договор, то можно попытаться порадоваться тому, что в нём, вроде бы, даются какие-то гарантии: предметом предварительного договора является обязанность заключить основной, на вполне определённую квартиру. К этому предварительному договору были какие-то претензии в блоге на сайте Марфино, и, Вы не поверите, эти претензии учили и договор подкорректировали. В общем, всё шоколадно. За исключением одного но: такой договор нельзя заключать по тому самому новому закону ФЗ-214, следовательно договор полностью противоречит закону и является недействительным (это сказал юрист). Суд, по словам юриста, признаёт такие договоры незаконными, но отношения и спорные вопросы рассматривает, как если бы был заключён нормальный договор, покупатель признаётся дольщиком. В общем, рекомендуется если и не дожидаться нормального договора, то уж хотя бы перезаключить этот предварительный как только будет возможность. А пока с таким же успехом можно было отдать продавцу деньги под расписку. С другой стороны, радует то, что государство будет признавать права покупателя как если бы было всё оформлено как положено. Пример предварительного договора есть на сайте Марфино. Обещают к осени начать заключать нормальные, законные договоры, а сейчас это невозможно по объективным причинам: разрешение на строительство ещё не получено :-)

С "ипотечным договором" всё оказалось не намного лучше. Во-первых, то, что мне скинули было либо какой-то "болванкой", нарезкой или очень сырым макетом, либо абсолютно ужасным и бессмысленным договором (со слов юриста, опять же). В этом договоре вперемешку шли права и обязанности, связанные и с ипотекой, и с кредитом, упоминалось ипотечное страхование и вообще не пояснялось каким образом можно говорить об ипотеке при покупке ещё пустого пространства над фундаментом. Прочитав этот договор, наш юрист сказал "это фигня, это не может быть договором. Договор должен быть утверждён органами, а такое утвердить нельзя". Однако, он обратил внимание на один самый интересный пункт договора, я его процитирую:

 4. КРЕДИТОР вправе в одностороннем порядке изменить размер процентной ставки за пользование кредитом:

• в связи с изменением ставки рефинансирования ЦБ РФ [для кредитов в национальной валюте];
• по решению органов управления КРЕДИТОРА вследствие изменения Процентной политики КРЕДИТОРА.

Да, вот так. Если это подписать, то можно от года до пяти лет жить в ожидании, когда у банка сменится кредитная политика и надеяться на то, что она сменится в лучшую для подписавшего сторону.

Собственно, вот эта болванка: 

http://docs.google.com/View?id=dfqcc94x_0ggv554fv

Теперь можно перейти к договору купли-продажи. Собственно, я его не прочитал и комментировать не могу. Он вполне типичный и неинтересный. Заключается, как и положено, с застройщиком (что примечательно, предварительный договор тоже заключается с застройщиком, но, как оказалось, это решительно ни на что не влияет). Собственно, тоже говорить не о чем, вот он:

http://docs.google.com/View?id=dfqcc94x_2g38z2cc3

Что ещё забыл... Банк под ипотеку принимает подтверждение доходов по справке в "свободной форме" (пример формы дают), но я не представляю, какой работодатель заполнит такую справку для предъявления в какой-то незнакомый банк. А, вот ещё: при получении ипотеки нужно обязательно застраховать жизнь (страхование от потери трудоспособности) в аккредитованной банком компании. Я думал, что обязательно страхование уже является противозаконным, но, вот как оказалось. Негативный момент в обязательном страховании один: если у покупателя уже есть страховка в той компании, которая ему нравится, он должен всё равно перестраховаться. Тарифы озвучиваются прямо на консультации в НДВ. Назовут сумму порядка 5к рублей - это в год.

Ну и ещё один сюрприз может поджидать незадачливого покупателя: пока банк рассматривает возможность выдачи кредита, квартиру могут купить другие. Как сказал консультант, "такое часто бывает, но, как правило, есть аналогичные варианты". Не знаю, что это за правило, лично я наблюдаю, что за три дня все хорошие квартиры в доме просто "размели", что называется, "как горячие пирожки". В субботу начались продажи в девятом корпусе, а уже в понедельник вечером покупать нечего. Конечно, всегда остаётся вариант, что продавец просто "изобразил" на сайте видимость ажиотажа - это я и проверю на предстоящей неделе.

// Надеюсь, что кому-то покажутся полезными мои комментарии или хотя бы предоставленные макеты договоров.