Новостройка

Композиция "лягушачье болото" в исполнении хора перфораторов, камерный концерт. В будний день остаться дома в новостройке — лучше пойти на работу, честное слово. Единственное исключение — если ты сам хорист, тогда соседи не мешают наслаждаться музыкой.

В марфино начали заселять соседей.

И вот, настал чудесный день, когда первая пачка будущих жильцов 52-го микрорайона Марфино пошла получать ключи от квартир. Перед вручением ключей каждый будущий жилец получил великодушную возможность проверить квартиру на наличие косяков. Поскольку квартиры с отделкой, косяки получились самые неожиданные, но, к счастью, у осматривающих была возможность предъявить все претензии застройщику прямо на месте. Многие этой возможностью воспользовались. Но большинство (процентов 20%, как я понял с форума) будущих москвичей благополучно получило ключи от будущего места жительства, в которое, к слову, пока что въезжать нельзя: можно только делать ремонт.

В принципе, писать про счастливчиков, которые не стали искать косяки застройщика, или несчастных, у которых этих косяков не обнаружилось, не интересно. Гораздо интереснее скопипастить с закрытого форума будущих жильцов списки обнаруженных неисправностей, которые повлияли на подписание соглашения. Ведис обещает, что устранит эти неисправности, кажется, максимум за 60 дней, жильцы полагают, что месяца будет достаточно. Сам я считаю, что после того, как все недовольные выскажут своё недовольство публично, Ведис будет более аккуратно наводить порядок в квартирах, ключи от которых он выдаёт владельцам и следующий заезд будет проходить без этих досадных "недоразумений".
На самом деле, все претензии - фигня, в основном о низком качестве отделки (а что ещё ждать за $100?), но есть и пострашнее. Самым страшным мне показалось:

Шик и роскошь современной архитектуры

Сатирическая заметка. Потому что чтиво, которое нам предложили вызвало просто шторм эмоций. После прочтения рекламного материала я задавал себе вопрос: тот, кто это написал - смеялся так же как и я или это был идиот?

Ну потому что вот:

Опять марфино. Теперь отделка.

Я тут подумал: раз уж яндекс выплёвывает мой блог на первой странице поиска по запросу "ндв марфино", я вполне могу объявить свой блог официальным. И начать рассказывать про каждый чих, которым на меня чихают из НДВ или из Ведиса.

На этой неделе нас радуют возможностью выбора варианта отделки. Все, кто купил или покупает квартирку в 52-м микрорайоне, а особенно те, кто покупает трёшку в домах серии ГМС-1, могут рвать когти на экскурсию по четырём образцово-показательным квартирам. Опытный гид проведёт вас галопом по двум этажам и в двух словах обрисует разницу между отделкой в классическом стиле и отделкой в стиле барокко. Большинство в итоге выберет "японский минимализм" и, возможно, даже подумает, что незачем было приходить, но прийти и посмотреть надо, ведь именно так будет выглядеть жильё, которое вы покупаете.

круги ада, рабство и счастье - ипотека

Я не просто так писал сообщения с примерами документов по Марфино. В силу стечения обстоятельств, которые я сам и создал, я теперь расплачиваюсь с ипотекой Подробности расплаты можно опустить. А вот подробности прохождения кругов ада, через которые пришлось пробираться к добровольному рабству, рассмотреть можно.

Началось всё чёрт знает когда, ещё в июне, когда на глаза попался сайт marfino.ru. Сайт, кстати, зачётный, я даже об этом уже распинался. Мне сильно понравился подход Ведиса к популяризации строительства этого района. Они даже потенциальных покупателей на стройку водят и показывают им недостроенные дома, в которых те собираются покупать квартиры. В общем всё чинно и вебдванольненько. Между прочим, мне понравилось НДВ - вполне нормальная шаражка. Открыли филиальчик прямо на стройке - поставили два контейнера в два этажа, притащили туда большой макет микрорайона, наладили электронную очередь - всё продумано. Приходишь и понимаешь, что они хотят продать эти квартиры по-хорошему, а не просто состричь бабла с каждого. С ними у нас проблем практически не было. Но, к сожалению, ипотеку дают не они, а банк Санкт-Петербург. И вот тут можно начинать плакать.

<нытик-абзац>
То, что у нас две недели ушло на сбор документов - ещё можно понять. Одному заёмщику ипотека была не по карману, и по условиям банка можно взять созаёмщика, и вот состав команды при активном участии банка мы две недели утверждали. Потом банк ровно месяц рассматривал нашу заявку и думал, дать или не дать. Дал. Потом, большое спасибо сотрудникам банка, пришлось два раза приезжать на сделку, потому что с первого раза они не смогли вписать правильные данные в договор. На самом деле, они и со второго не могли, но во второй раз они просто расшили договор и вставили туда исправленную страницу. Когда всё закончилось, в обсуждении на семейном совете, мы пришли к выводу, что руководство банка не шарит, потому что у него в менеджерах работают те, кто должен работать на стройке. В общем, договор мы подписали со второго раза. Оба раза у нас ушло по четыре часа: в первый раз - чтобы понять, что ничего подписано не будет, второй раз - чтобы наконец исправить ошибки и подписать.
</нытик-абзац>

Теперь важное: при попытке выяснить как и что, при подаче документов, во всей официальной и неофициальной информации указано, что ипотека даётся под 14% в год. Так мало - потому что в долларах. Радует однако, что наше правительство приняло закон о скрытых процентах, благодаря которому в договоре банку таки пришлось указать: за пользование кредитом - 14% в год, полная стоимость кредита - 17,3% в год. Мне кажется, что 3,3% от нескольких десятков тысяч долларов - это важно.

Ещё важное: в банке ужасные сотрудники. Получить от них с первого раза то, что нужно, просто нереально. На банальный вопрос: "как можно узнать, пришли деньги на счёт или нет, кроме как переться сюда с паспортом? Есть какое-нибудь смс-оповещение или интернет-банк?" мне дали неожиданный для меня ответ: "нет, только переться сюда с паспортом". Через две недели оказалось, что всё-таки можно подключить и интернет-банк и что угодно, всё это есть. Про то, что правильно составить договор они не смогли даже со второго раза я уже писал в нытик-абзаце. А в остальном всё прекрасно, все добрые и улыбчивые, когда нам пришлось бежать к нотариусу и на улице влил ливень - нам даже зонтик одолжили.

Ещё самое важное: НДВ, видимо в порядке сюрприза, при заключении сделки дарит клиентам бутылку вина и систему для очистки воды. Если Вам её не дали - можете начинать требовать, но, полагаю, они сами не забудут.

Хотя всё-таки самое важное - это уже процитированный ранее абзац:

 КРЕДИТОР вправе в одностороннем порядке изменить размер процентной ставки за пользование кредитом:

• в связи с изменением ставки рефинансирования ЦБ РФ;
• по решению органов управления КРЕДИТОРА вследствие изменения Процентной политики КРЕДИТОРА.

Номер у него, если мне не изменяет память, 4.3. Я попросил убрать его из договора и, естественно, получил отказ.

Ещё немного важно: если ипотека оформляется на двоих человек и больше, то страховая всё оформляет по-честному. Нам в НДВ "порекомендовали" страховую компанию "Цюрих", причин не соглашаться не было (всё равно банку с ним работать) и при оформлении ипотеки я посмотрел, какие страховые взносы они насчитали. Оказалось, что с каждого страховые взносы вышли меньше, чем если бы он брал ипотеку только на себя. В общем, получалось, что страховку посчитали исходя из принципа "суммарная страховка должна покрыть платежи при наступлении страхового случая" а не "страховка каждого должна покрыть...". Я обратил на это внимание из-за того, что страховой взнос оказался в несколько раз меньше, чем нас изначально пугал менеджер из НДВ. При предварительном расчёте можно предполагать, что, если заёмщиков больше одного, страховой взнос будет средним арифметическим от страховых взносов каждого заёмщика, а не суммой.

Примеры договоров по Марфино

Пора наполнять свой блог кроме всякого барахла ещё и чем-нибудь полезным (хотя бы для себя). Я уверен, что смогу найти эту запись из любой точки планеты, даже если не смогу залогиниться в гугле, поэтому её и оставляю. Но, полагаю, она будет интересной кому-то ещё. Итак, кому нужен только текст договоров - крутите вниз, там две ссылки.

В Марфино продаются новостройки. Причём, что весьма необычно, за ходом продаж можно следить на их сайте с неожиданным адресом http://marfino.ru/. Уверен, что рано или поздно этот адрес сдохнет, но пока что там много интересного, например динамика строительства. Я вообще был удивлён, когда увидел, как вебдванольненько Ведис строит там новостройки. Ну, то есть, кто именно там чего строит - не очень понятно, но Ведис там есть и его способ оповещения обо всех событиях в Марфино мне нравится. На сайте каждую неделю вывешиваются новые фотографии со стройплощадки - по этим фотографиям можно очень наглядно отслеживать изменения, которые произошли за неделю, но это не самое интересное, самое интересное - это несколько вебкамер, которые круглосуточно в онлайне показывают со всех сторон как строители строят ваши дома.

Кроме вебкамер на сайте есть блог, в том числе с видео, в блоге публикуются тоже достаточно интересные новости. Однако самое интересное ноу хау на этом сайте - это отображение продающихся, проданных и купленных квартир в режиме он-лайн. Причем речь идёт не о статистике, обновляемой раз в три дня: это действительно отображение состояния каждой квартиры в режиме реального времени: вот квартира сейчас свободна, вот её планировка, площадь, цена, можно даже поднапрячься и вычислить, на какую сторону выходят окна и двери подъезда. А вот квартирка "позеленела" - это сейчас менеджер (или как там называется его должность) обсуждает с потенциальным покупателем возможность оформления договора на неё. А вот квартирка превратилась в тёмное окошко - всё, её купили. Забавно. Вот малюсенький кусочек динамики продаж (показано количество оставшихся в продаже квартир):

Пнд Июн 29 15:41:53 MSD 2009     1к - 37шт.; 2к - 25шт.; 3к - 30шт.;

Пнд Июн 29 16:45:11 MSD 2009     1к - 37шт.; 2к - 21шт.; 3к - 26шт.;

Пнд Июн 29 19:31:09 MSD 2009     1к - 34шт.; 2к - 19шт.; 3к - 27шт.;

Как мы видим, кто-то сначала купил трёшку, а потом передумал :) То же самое было и с парой двушек, но не суть: за четыре часа купили 12 квартир. Забавно. Всего в доме по 64 квартиры каждой "комнатности". Ну вот, смотрю я на эту динамику и удивляюсь: договоры, которые предлагают заключить, вызывают ну очень много вопросов (которые я задал человеку, осилившему их прочитать), а люди эти бумажки подписывают просто пачками, не замарачиваясь.

Интересного в этих бумажках много: дома на уровне фундамента, а компания-продавец вовсю заключает какие-то договоры, которые вовсе не тянут на то, что описано в ФЗ-214. Более того, банк, который сотрудничает с застройщиком, вовсю предлагает для покупки этих квартир... ипотеку. Да-да и это ещё интереснее.

Вот и я после консультации в НДВ попросил выслать мне примеры договоров. Там мне дали печатную форму "предварительного договора", а на почту выслали устаревшую форму его же, а так же макет основного договора и кредитного договора.

Если начать читать предварительный договор, то можно попытаться порадоваться тому, что в нём, вроде бы, даются какие-то гарантии: предметом предварительного договора является обязанность заключить основной, на вполне определённую квартиру. К этому предварительному договору были какие-то претензии в блоге на сайте Марфино, и, Вы не поверите, эти претензии учили и договор подкорректировали. В общем, всё шоколадно. За исключением одного но: такой договор нельзя заключать по тому самому новому закону ФЗ-214, следовательно договор полностью противоречит закону и является недействительным (это сказал юрист). Суд, по словам юриста, признаёт такие договоры незаконными, но отношения и спорные вопросы рассматривает, как если бы был заключён нормальный договор, покупатель признаётся дольщиком. В общем, рекомендуется если и не дожидаться нормального договора, то уж хотя бы перезаключить этот предварительный как только будет возможность. А пока с таким же успехом можно было отдать продавцу деньги под расписку. С другой стороны, радует то, что государство будет признавать права покупателя как если бы было всё оформлено как положено. Пример предварительного договора есть на сайте Марфино. Обещают к осени начать заключать нормальные, законные договоры, а сейчас это невозможно по объективным причинам: разрешение на строительство ещё не получено :-)

С "ипотечным договором" всё оказалось не намного лучше. Во-первых, то, что мне скинули было либо какой-то "болванкой", нарезкой или очень сырым макетом, либо абсолютно ужасным и бессмысленным договором (со слов юриста, опять же). В этом договоре вперемешку шли права и обязанности, связанные и с ипотекой, и с кредитом, упоминалось ипотечное страхование и вообще не пояснялось каким образом можно говорить об ипотеке при покупке ещё пустого пространства над фундаментом. Прочитав этот договор, наш юрист сказал "это фигня, это не может быть договором. Договор должен быть утверждён органами, а такое утвердить нельзя". Однако, он обратил внимание на один самый интересный пункт договора, я его процитирую:

 4. КРЕДИТОР вправе в одностороннем порядке изменить размер процентной ставки за пользование кредитом:

• в связи с изменением ставки рефинансирования ЦБ РФ [для кредитов в национальной валюте];
• по решению органов управления КРЕДИТОРА вследствие изменения Процентной политики КРЕДИТОРА.

Да, вот так. Если это подписать, то можно от года до пяти лет жить в ожидании, когда у банка сменится кредитная политика и надеяться на то, что она сменится в лучшую для подписавшего сторону.

Собственно, вот эта болванка: 

http://docs.google.com/View?id=dfqcc94x_0ggv554fv

Теперь можно перейти к договору купли-продажи. Собственно, я его не прочитал и комментировать не могу. Он вполне типичный и неинтересный. Заключается, как и положено, с застройщиком (что примечательно, предварительный договор тоже заключается с застройщиком, но, как оказалось, это решительно ни на что не влияет). Собственно, тоже говорить не о чем, вот он:

http://docs.google.com/View?id=dfqcc94x_2g38z2cc3

Что ещё забыл... Банк под ипотеку принимает подтверждение доходов по справке в "свободной форме" (пример формы дают), но я не представляю, какой работодатель заполнит такую справку для предъявления в какой-то незнакомый банк. А, вот ещё: при получении ипотеки нужно обязательно застраховать жизнь (страхование от потери трудоспособности) в аккредитованной банком компании. Я думал, что обязательно страхование уже является противозаконным, но, вот как оказалось. Негативный момент в обязательном страховании один: если у покупателя уже есть страховка в той компании, которая ему нравится, он должен всё равно перестраховаться. Тарифы озвучиваются прямо на консультации в НДВ. Назовут сумму порядка 5к рублей - это в год.

Ну и ещё один сюрприз может поджидать незадачливого покупателя: пока банк рассматривает возможность выдачи кредита, квартиру могут купить другие. Как сказал консультант, "такое часто бывает, но, как правило, есть аналогичные варианты". Не знаю, что это за правило, лично я наблюдаю, что за три дня все хорошие квартиры в доме просто "размели", что называется, "как горячие пирожки". В субботу начались продажи в девятом корпусе, а уже в понедельник вечером покупать нечего. Конечно, всегда остаётся вариант, что продавец просто "изобразил" на сайте видимость ажиотажа - это я и проверю на предстоящей неделе.

// Надеюсь, что кому-то покажутся полезными мои комментарии или хотя бы предоставленные макеты договоров.